每周一徐州广播电视台《第一房产》法律维权特别节目，是由江苏圆点律师事务所特别支持。2025年6月16日中午，江苏圆点律师事务所的张孝明主任，做客徐州交通广播电台FM103.3《第一房产》法律维权特别节目，与广大听众朋友进行在线交流，解答群众反映问题。节目中，张主任围绕热心观众提出和关心的法律问题进行了解答。
【案情简介】
刘先生与李女士经人介绍后建立恋爱关系，两人于2020年登记结婚。婚后因性格不合、家庭琐事经常吵闹，孙先生向法院起诉离婚并分割夫妻共同财产。孙先生主张在婚前自己与房产公司签订购房合同，购买的一处房产属于自己的婚前财产。李女士认为，购买房产时她的母亲于结婚登记当日通过银行汇款方式向房产公司支付购房首付款20万元；剩余房款69万元是李女士以自己的名义办理住房公积金贷款并偿还，目前李女士已偿还住房公积金贷款和利息49万元；以孙先生的名义签订购房合同是因为该房产是先生单位开发，孙先生可以享受员工优惠价，李女士想咨询这个房子会如何分割？
【圆点说法·律师解答】
1、房产属于夫妻共同财产中价值较高的资产,在离婚案件中,房屋性质的认定和分割已经成为一个难点。由于房屋价格较高,子女在结婚时往往无力负担,因此购买婚房的资金来源日趋复杂化,可能既包括了婚前一方父母或双方父母的出资,也包括了婚后夫妻双方的出资,即返还按揭贷款或公积金贷款等。在权属方面,婚房有的登记在夫妻双方的名下,有的则仅仅登记在一方的名下。由于购房时相关当事人关系融洽,因此对于房屋的权属并没有明确的约定,自然更不可能订立书面合同;一旦夫妻关系破裂,准备离婚,双方又对房屋的权属各执一词,给此类案件的审理带来很大的难度。 2、具体来说，关于父母出资的性质，如果有明确约定是赠与还是借款，要遵从约定。如果属于赠与，根据购房时间的不同, 父母出资所赠与的对象就有所差异。通常情况下,在子女结婚前购房的,除非父母明确表示赠与双方,否则父母的出资就是对自己子女的单独赠与;在子女结婚后购房的,除非父母明确表示赠与一方,否则父母的出资就是对子女夫妻双方的赠与。3、结合本案，李女士的母亲出资支付了房屋的首付款,支付时间早于李女士登记结婚之前，李女士与其母亲之间也没有明确约定该款项属于借款，因此，可以推定李女士母亲的出资是对李某个人的赠与。在分割房产时，李女士母亲的出资就依法属于李某个人。对于婚后夫妻双方的出资和共同偿还银行贷款,都应认定为夫妻共同财产。因此，本案中，夫妻关系存续期间李女士偿还的住房公积金贷款和利息按照夫妻共同财产予以分割。对于判决离婚后剩余的房贷，一般情况是房产判给谁就由谁来负担。
【案情简介】
朱先生的外公过世前找他留下了录音遗嘱，并让朱先生手写了遗嘱内容，外公签了字。遗嘱内容是谁来赡养外婆，就得到外公外婆的老房子。朱先生的外公外婆除了朱先生的母亲外，还有一个养子。但养子只知道向老人要钱，平时也不照顾老人。去年朱先生外公生病走了，之后外婆一直住在朱先生家，由其母赡养。现在养子提出要求继承外公外婆的房子。想咨询律师，朱先生外公留的遗嘱有用吗？养子有权利继承外公外婆留下的房子吗？
【圆点说法·律师解答】
1、关于这份遗嘱的效力问题，很遗憾，这个遗嘱应该是不发生法律效力的。首先从形式上讲，朱先生提到的遗嘱涉及到遗嘱的两种类型，一个是录音遗嘱，一个代书遗嘱。2、对此，《民法典》中有规定，以录音录像形式立的遗嘱，应当有两个以上见证人在场见证。遗嘱人和见证人应当在录音录像中记录其姓名或者肖像，以及年、月、日。显然朱先生提到的这个遗嘱不仅没有两个以上的见证人，而且朱先生作为与继承人（李母）有利害关系的人，不能作为遗嘱见证人。因此朱先生外公的录音遗嘱并不符合法律规定的形式。3、而另一个代书遗嘱因为是由朱先生书写，但同样，作为与继承人有利害关系的人，朱先生还是不能作为遗嘱见证人。其次遗嘱中要有明确的内容，但朱先生外公的遗嘱中并没有明确的继承人，而只是做了一个开放的继承人的条件，显然也不符合遗嘱内容的实质性要求。4、关于房产的继承问题，在没有遗嘱的情况下，按法定继承朱先生的母亲和外公外婆的养子都属于被继承人的子女是有权利继承这个遗产的。不过依据相关法律规定，若朱先生的母亲有证据证明她在外公生前对其尽了主要的扶养义务，而养子作为有扶养能力和有扶养条件的继承人，不尽扶养义务的，那么朱先生的母亲可以要求多分，同时主张这位养子不分或少分。
江苏圆点律所张孝明主任简介：徐州市人民政府法律顾问、徐州市人大立法顾问、徐州市政法委法律专家、徐州市涉案企业合规第三方监督评估专家成员、徐州市军分区法律顾问、徐州市云龙区政府法律顾问、徐州市鼓楼区人民政府法律顾问、徐州市十佳辩护律师、徐州市人民检察院人民监督员、徐州市十佳消费维权人物、徐州仲裁委员会仲裁员、徐州优秀法律（法学）人才，曾经多次被评为“徐州市优秀律师”。
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