【案情简介】

赵先生咨询律师，他上周通过熟人介绍准备低价购买了一处房屋，这两天听说原房主在外面有外债，他想咨询律师，如果购买此房会存在什么风险？

【圆点说法·律师解答】

1、首先要看房主卖房的意图是否是真的，是真的想要卖还是只是暂时逃避债务。《民法典》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效……”所以双方只有在真实卖房子的意图下，该房屋买卖合同才有效。

2、其次，再来看低价的问题，是否已经达到明显不合理低价的标准（低于市场价30%）。如果是，依据《民法典》第五百三十九条规定：“债务人以明显不合理的低价转让财产、以明显不合理的高价受让他人财产或者为他人的债务提供担保，影响债权人的债权实现，债务人的相对人知道或者应当知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。”债权人就可以在知晓自身权益受损之日起一年内申请撤销房屋买卖合同；如果不是，那么就是正常的房产交易行为，赵先生只需按照房产交易签订合同，支付价款，登记过户。

【案情简介】

孙先生咨询，他租住了一处住宅，最近房东将该房屋出售，之前原房东多收的租金该怎么办？房屋卖出之后的租金又该交给谁？如果新房东单方涨房租怎么办？

【圆点说法·律师解答】

1、通常来讲，这是原房东和新房东之间协商的问题。如果有可能建议三方尽量签订一份租赁合同的补充合同。如果签订了补充合同，租赁房屋租金支付问题通常会在补充合同里约定清楚。如果没有签订补充合同，已经支付的租金属于原房东和新房东之间沟通的问题，他们之间可以自由约定；没有支付的剩余租期租金，应当向新房东支付。

2、关于新房东单方涨租，需要区分来看：如果在原租赁合同（含补充合同）租期内，新房东仍应履行合同约定，没有权利单方涨租，单方涨租的属违约行为，租客可以要求其承担违约责任。如果原租赁合同已经履行完毕，租客与新房东处于需要重新订立合同的状态时，新房东有权提出涨租，租客也有权利提出降租，新的租赁合同能否达成要看双方能否形成合意。

江苏圆点律所陈光磊律师简介：

毕业于山东大学法律专业，2013年通过国家司法考试后执业至今，拥有扎实的法学理论基础和丰富的实践办案经验。

 现任江苏圆点律师事务所专职律师，业务二部副部长“

 主要擅长领域：劳动争议、债权债务、公司合同纠纷、婚姻家事纠纷等。