每周一徐州广播电视台《第一房产》法律维权特别节目，是由江苏圆点律师事务所特别支持。2025年2月10中午，江苏圆点律师事务所的赵明浩律师，做客徐州交通广播电台FM103.3《第一房产》法律维权特别节目，与广大听众朋友进行在线交流，解答群众反映问题。节目中，赵律师围绕热心观众提出和关心的法律问题进行了解答。
2022年，于先生与开发商签订房屋买卖合同。于先生交了房款，开发商也交付了房屋，但却一直没有办理房屋所有权转移手续。开发商对该房屋先后进行了多次抵押，房屋一直处于抵押状态。开发商表示，合同约定办理产权登记转移的条件是小区房屋完全销售，而现在该条件还没有成就，同时房屋存在抵押也不能过户。双方多次协商均未成功。 于先生是否有权要求开发商配合办理产权转移登记，并且支付迟延办证的违约金？
1、虽然房屋买卖合同中有产权登记转移的条件约定，但该约定为格式合同条款，开发商作为提供格式条款的一方，应当遵循公平原则确定双方之间的权利义务，并采取合理方式提示对方注意免除或减轻其责任的条款。开发商没有尽到提示、说明义务，并且涉案条款确实存在不合理免除或减轻开发商责任、加重于某责任、限制于某主要权利的内容，所以应认定该条款无效。2、同时依据民法典“带押过户”相关规定，涉案房屋上的抵押权并不能阻却产权变更登记。于先生有权要求开发商协助办理产权转移登记手续，并支付违约金。3、在房屋交易中，买卖合同大多由开发商或中介提供，相关约定多为格式条款。对此，买卖双方需仔细查看条款内容，对于不合理免除或减轻对方责任、加重自身责任、限制自身主要权利的条款，要及时变更或删除，维护自身正当权益。4、《民法典》第406条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。2023年3月，自然资源部联合中国银行保险监督管理委员会发布《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》，就“带押过户”运行模式和服务方式进一步细化，鼓励企业和群众积极选择“带押过户”服务。5、“带押过户”一方面可以降低制度性交易成本，另一方面也有利于维护买卖双方、抵押权人等各方利益。所以，在符合相关规定前提下，房屋抵押不会影响产权转移登记。
赵女士和秦先生是再婚，婚后一起生活了二十多年，去年秦先生去世。过世之前，秦先生留了一份遗嘱，说要把房子留给秦先生自己的儿子，同时也写了房子可以由赵女士住到百年。赵女士原以为自己可以在房子里住到离世，可没想到秦先生儿子现在要打官司继承房产，还说要把房子卖掉，让赵女士搬出去。赵女士该怎么做才能一直住在这个房子里呢？
1、根据《民法典》的相关规定，居住权可以通过合同方式设立，也可以通过遗嘱方式设立。但无论是通过合同还是遗嘱方式设立居住权，都应当向登记机构申请居住权登记，这既是对居住权人自身权利的有效保护，也可以避免设有居住权的房屋在后续买卖过程中可能出现的一些法律风险。2、后续如果进行诉讼，赵女士可以依据秦先生所立的遗嘱，提出要求确定自己对这套房屋享有居住权。如果最终生效判决确定赵女士有居住权，赵女士可以再去通过执行办理居住权的登记。
江苏圆点律所赵明浩律师简介：
赵明浩律师，西南政法大学法学学士，江苏圆点律师事务所专职律师。2011年加入江苏圆点律师事务所，历任金融团队负责人、公司业务部部长，江苏圆点律师事务所合伙人，徐州市律师协会公司法专业委员会委员，江苏省律师协会“星火燎原计划”之青年律师领军人才训练营（第六期）学员。
先后担任徐州市源宏房屋开发有限公司、徐州装饰装修协会等多家企业、行业商会、协会的常年法律顾问。
荣获江苏圆点律师事务所2018年度“十佳律师”荣获江苏圆点律师事务所2019年度、荣获江苏圆点律师事务所2020年度“优秀律师荣获江苏圆点律师事务所2021年度优秀负责人。
荣获江苏圆点律师事务所2022年度“年度进步奖”称号；荣获江苏圆点律师事务所2023年度“年度进步奖”称号；江苏省律师协会第六期青年律师领军人才训练营“优秀小组”。
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