我自己买的房子，什么时候办证，关你什么事，真是搞笑！
这是开发商催促购房人办理产权证时最常面临的灵魂拷问。楼市众生相，有人买房遭遇开发商逾期办证，有人符合办证条件却为了迟延缴纳契税而迟迟不去办证，最终不仅要承担逾期办证违约金、律师费、诉讼费等，还可能体验被法院强制执行的滋味。2018年1月12日，RN房地产公司与陈某签订《商品房买卖合同》，约定陈某购买RN房地产公司开发的福清市音A小区房屋。合同第七条约定，项目总登记后由出卖人通知买受人办理产权证，买受人应在出卖人通知的期限内办理，逾期办理的，每日按房屋总价的万分之五向出卖人支付违约金。
合同签订后，陈某支付了全部购房款，余款以按揭贷款方式支付，RN房地产公司为陈某贷款提供阶段性担保。陈某于2018年2月24日接收了房屋，并装修入住。2019年4月28日，RN房地产公司按照《商品房买卖合同》约定的地址及联系电话通过EMS专递向陈某寄送办证律师函，要求陈某依约办理产权证。此后，陈某迟迟不予办理，RN房地产公司诉至法院，要求陈某办理案涉房屋产权证并支付逾期办证违约金、律师费等。福清市人民法院一审审理认为，讼争买卖合同系双方真实意思表示，且双方也已履行主要合同义务，买卖合同有效。RN房地产公司已于2019年4月30日完成通知义务，陈某应依约履行办证义务。
陈某拖延办证造成案涉房屋抵押登记无法完成，导致RN房地产公司一直为其贷款提供担保，增加了RN房地产公司的风险。陈某至今未依约办证，已违反合同约定，应自逾期办证之日起至办证完毕之日止承担逾期办证的违约责任。但关于RN房地产公司要求陈某办理产权证的诉讼请求，福清市人民法院认为，获得商品房的不动产权应以权利人的意思表示为要件之一，现陈某拒绝向不动产登记部门提交办理讼争房产权证的所需资料，缺乏意思表示的要件，根据《合同法》第一百一十条第二项“债务的标的不适于强制履行”规定不予支持。RN房地产公司对一审判决结果不服，向福州市中级人民法院提起上诉。
福州市中级人民法院经审理认为，由于陈某在二审中亦明确表示不同意解除购房合同，其已经装修入住，且协助办证系可通过法院强制执行实现的行为，一审法院以缺乏权利人意思表示为由，判决驳回RN房地产公司要求陈某办理产权证的诉讼请求，于法无据，应予纠正。最终，福州市中级人民法院判决支持了RN房地产公司要求陈某办证的诉讼请求。
目前，福清市人民法院已经依法强制扣划了陈某应付的违约金、律师费等，并向不动产登记中心发出强制办证的协助执行通知书。该案也是福清市首例开发商强制业主办理产权证的强制执行案件。
购房人逾期办证是开发商经常面临的老问题。因开发商为购房人的按揭贷款提供了阶段性担保，实践中购房人常常因工作忙、没时间、暂时不想缴纳契税等各种理由拖延办理产权证，导致房屋抵押登记无法办理，开发商阶段性担保责任被无期限延长。一旦购房人出现断供，开发商将被贷款银行划扣保证金或者要求开发商垫付按揭款，造成开发商资金损失，甚至“钱房两失”的极端风险。为避免和控制上述损失和风险，部分开发商甚至将购房人办理产权证的情况作为公司相关部门的考核指标。实践中，出于客户关系维护等因素，开发商往往只能苦口婆心劝说购房人尽快办理产权证，不仅效果不明显，也容易引起购房人的抵触情绪。一旦诉至法院，法官还可能存在“办理产权证是购房人的权利而非义务”、“办理房产证是否可以强制执行”、“是否产生社会不良影响”等顾虑，进而不支持开发商的诉讼请求，甚至劝开发商撤回起诉。在上述案件办理过程中，一审法院就以“债务的标的不适于强制履行”为由驳回了开发商强制办证的诉讼请求。在二审过程中，代理律师从购房人已经实际装修入住，合同也明确约定了购房人的办证义务，强制办证可以通过失信名单、限制高消费、协助执行、代办等多种强制执行措施予以实现等角度与主审法官多次探讨，最终促使本案得以改判。福州市中级人民法院的改判遵循了契约精神和公平公正的司法原则，合法、合理、合情，对同类案件具有较强的参考意义，也为开发商和购房人依约履行《商品房买卖合同》义务起到良好的指引作用。作为福清当地首例案件，本案的强制执行，也将体现法院和不动产登记部门的主动性和灵活性。
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对于购房人而言，既要有根据合同享受和主张权利的法律意识，同时也要有根据合同履行义务和承担责任的法律意识，避免怠于履行合同义务造成不必要的损失。
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对于开发商而言，在充分履行自身合同义务的情况下，对于购房人迟延办证等违约行为，在无法通过沟通协商解决的情况下，可以考虑针对部分购房人提起诉讼，通过法院判决和执行形成示范效应，引导其他存在违约行为的购房人依约履行合同，妥善解决合同履行纠纷，在维护良好客户关系的同时，有效的控制合同履约风险。
作者：张伟强、李文希、 民商法律事务
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